近日，住房和城乡建设部印发38项住房和城乡建设领域全制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中

  据征求意见稿提出，制订本规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施。

  本规范的制定是对住宅项目的强制性要求，适用于住宅项目的建设、使用和维护。另外，住宅项目的建设、使用和维护，除应遵守本规范外，尚应符合现行有关国家工程建设规范的规定。

  根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：

  1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

  2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

  从上表可见，结构设计使用年数的限制不低于50年，地下室防水不低于结构设计工作年限。

  3.2.3居住街坊的附属道路与老年人、儿童活动场地应形成完整的无障碍步行系统，并应与城市及镇区道路的步行系统无障碍衔接。

  建筑高度不超过18m时，公共楼梯的梯段净宽不应小于1.00m；建筑高度超过18m时，公共楼梯的梯段净宽不应小于1.10m；

  公共楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m，且同一个楼梯梯段踏步的宽度和高度应一致，不应采用螺旋楼梯或弧形楼梯；

  楼梯扶手高度不应小于0.90m；当楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.10m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。

  5.1.2住宅建筑结构一定要进行抗震设计，且抗震设防类别不应低于丙类。住宅建筑不应采用严重不规则的设计方案。

  四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于0.90m；

  十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台；

  张大伟认为，当前内地城市按建筑面积交易，按建筑面积缴纳税费，“一直以来，多出来的公摊面积可以说是非常有利于有关部门，房地产商，物业公司，因为那些收费都包括了公摊面积，业主是打掉牙齿往肚子里咽，只能默默承受。就拿北方供暖而言，也是按着建筑面积收取，但实际上公摊面积并没有取暖的可能性”。

  据了解，目前全国一二线城市的公摊系数在普遍在15-25%，而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。

  张大伟分析认为，住建部此次征求住宅以套内面积交易，实际上利大于弊，对购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的还是部分打着政策擦边球卖低得房率（指公摊面积大）房子的开发商。而且，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有一定的可能降低。

  张大伟认为，当前只是工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

  他认为，从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

  “羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要仔细考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。”张大伟认为，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更加有助于购房者，对于开发商则减少了灰色利益。

  一直以来，内地城市的房屋交易基本都按建筑面积计算。而在港澳地区的房屋，却一直都按实用面积计算，包括香港早年在内地（如广州）开发的楼盘，也存在按套内面积交易的现象。事实上，整个粤港澳大湾区内，房屋交易以建筑面积和实用面积交易的模式实际一直共存。

  比如在广州越秀区中山五路，一个早年由香港开发商开发的写字楼百汇广场，其房产证就只有套内面积，交易也按套内面积计算。

  据了解，广州自2006年起，政府方规定所有新房项目都必须在合同上写“套内面积”的单价，但公开市场的实际交易多为按建筑面积计算。

  而在最近《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，人们对比湾区11个城市的数据中，港澳的房价就是实用面积的单价。

  如今住建部征求意见今后采用实用面积交易，或也代表着大湾区内的房地产市场更趋同？

  广州链家市场战略官周峰分析认为，多年以来，政府一直以建筑面积作为统计口径，皆因从地方政府到房企、乃至媒体都有一个共识：“排位”，“GDP等经济指标要排位，楼市的成绩单也要排位，而且官方层面也没有公布每个楼盘的套内面积具体是怎样的”。

  此外，房企之间的对比也涉及到企业融资等方面考虑。“房企当然清楚自己所推售项目的套内面积情况，但其他竞争对手都是用建筑面积去发布销售业绩，自己却用至少打7折或以上的套内面积去发布业绩，如何跟大股东交代呢？以后更难在市场上融资。”周峰表示，当前消费者的认知范畴，过去30多年的交易市场，大家习惯了“建筑面积”的单价，要一下子扭转成“套内面积”的单价概念并不是特别容易。所以，这么多年来，除了广州新房的销售合同上规定必须按“套内面积”计算价格外，包括销售人员对外宣传及房企上报的口径，都是按“建筑面积”。