销售信息和价格分析：高层、叠拼同步在售高层全是140平以上户型，折后24XXX元/平起

  1、光谷洺悦天玺2021年11月底入市，已推盘两次，定位高端改善，高层全是140平以上大户型，平销去化速度不快。今年8月第二次开盘，备案价相对上期上涨了770元/平，实际成交价格在备案价基础上已有较大幅度折扣。

  2、楼市下行，某一些程度上特价房价格就是真实成交价格。该项目今年以来一直不间断有特价房源推出，折后基本都在约24XXX元/平起。

  最近一次朋友圈海报显示，贝壳专享折后约24XXX元/平，20层以下楼层任选，部分还送车位。

  近期踩盘，置业顾问给出的报价是均价约25000-26000元/平，部分房源24XXX元/平起，价格相对较真实了。

  3、从备案情况去看，该项目入市一年多，已备案160套，还有563套房源待售。

  去年11月首开的高层3、5号楼，已备案大半，175平较大户型未备案较多。

  今年8月推出的6、7、8号楼，都是12月重点开始销售，已经备案了一部分。

  4、今年1-11月光谷销量比较好的是关山大道的两个盘，和花山、左岭、光谷南的较低价盘。项目所在的光谷中心城在售多数都是高价盘，1-10月销量排不进光谷前十。不过11月香港置地元庐销量爆了，卖得贵还卖得好。

  光谷洺悦天玺6-11月共备案84套，每个月备案数据为26套、18套、20套、5套、5套、10套，销量在光谷中心城比较一般。不过项目在12月武汉二环外解除限购后，销量大爆发，至12月23日，12月已卖了35套。看来政策利好对于项目销售促进还是很明显的。

  5、根据备案价计算，高层总价约361-524万，三成首付约108-157万，首付门槛比较高。

  从备案价格表来看，6、7、8号楼最高价分别在31层、30层和22层，总层高对应为32层、31层和23层，定价遵循楼层越高、价格递增的原则。

  楼栋方面，6号楼与7、8号楼楼栋差价超约1000元/平。户型方面，175平户型比141平户型单价贵不少，买141平户型相对便宜。

  6、光谷东目前只有香港置地元庐一个楼盘价格坚挺，约29000元/平起，其它楼盘都有较大幅度折扣，光谷中心城北区的光谷创新天地、领峯、翡丽天玺折后约23XXX-26XXX元/平不等。光谷洺悦天玺与翡丽天玺、领峯的价格差不多。光谷中心城北区价格最低是万和竞界，折后均价约21000元/平。

  光谷中心城南片的几个盘价格多在2万左右，价格较低的万和光谷均价17XXX元/平。而左岭的三个盘差不多都在11XXX-12XXX元/平，价格相对去年都已有大幅回调。

  附近的光谷188国际社区、光谷南山府，都是约24000元/平左右，带看比较活跃。

  该项目入市时，光谷东热度已大幅度的降低。光谷中心城同时入市的几个高价盘，到今天为止，多数都选择的大幅打折促销。因为洺悦天玺都是140平以上大户型，首付和总价很高，去化相对不理想。不过12月光谷解除限购之后，首付降低至2成起，对于项目销售还是有明显帮助的，销量相比前几个月，起码翻了一倍。

  光谷中心城南片2万左右的低价盘已有几个，加上北区万和竞界较低价入市，某些特定的程度上拉低了光谷中心城的价格预期。光谷洺悦天玺其实是针对区域高端改善人群，一线城市归来的购房者居多，本地购房者很难承受这个总价。该项目后期如何破局，拭目以待。

  根据规划信息数据显示，洺悦天玺整体净用地面积约4.7万方，总建面约17.3万方，其中住宅建面约11万方，配套用房建面约7577平，容积率约2.5，绿地率约35%，规划总户数约724户，规划地下停车位约1469个，车位配比约1：2。项目共由7栋23-32层的高层以及6栋5-6层的叠墅组成。高层目前已开盘两次，共推出3、5-8号楼，高层还剩2栋未拿证，别墅已推出3栋，还有3栋未拿证。

  A地块净用地面积约3.4万方，总建面约12.6万方，其中住宅建面约8万方，配套用房约6200平，容积率约2.51，绿地率约35%，规划总户数约530户，户均建面约150平（包含叠拼），规划地下停车位约1078个，车位配比约1：2。

  B地块净用地面积约1.3万方，总建面约4.7万方，其中住宅建面约3万方，配套用房建面约1380平，容积率约2.47，绿地率约35%，规划总户数约194户，户均建面约155平，规划地下停车位391个，车位配比约1：2。

  项目地块整体呈南北狭长型，所有楼栋均为正南北朝向，北面A地块南侧是项目自身规划的幼儿园。首开的3、5号楼位于A地块，近期加推的6、7、8号楼位于B地块。

  近期推出的南区6、7、8号楼高层，层高23-32层，均为1个单元，6号楼2梯3户，7、8号楼2梯2户，户型与首开3、5号楼高层类似，均为建面约141-175平。

  该户型户型方正，南北通透，客餐厅一体化，动静分区较好，能做到四开间朝南。后期还可再隔出一个房间，增强实用性，灵活多变。老人房与儿童房和主卧分开，私密性好，主卧为南北贯通设计，通透性和采光更佳。不过该户型在6号楼位于中间套，北面对连廊，私密性不好。

  建面约175平，四房两厅三卫：该户型户型方正，四开间朝南，南北通透，客餐厅一体化，动静分区设计。户型入户处带有独立玄关，再加上电梯入户前室，同时该部分空间也可自由改造。

  P（2020）136号地块位于武汉市东湖新技术开发区神墩一路以南、高科园一路以西、神墩三路以北、高科园路以东。该地块规划净用地面积46974.77平方米（以实测为准），计容建筑面积约117500平，规划用地性质为居住用地、社会福利用地。

  该地块网上挂牌，竞买保证金19878 元，起拍总价99390万元，起拍楼面价约8458.7元/平。最终该地块被武汉德商高泷置业有限公司拿下，成交总价185390万元，楼面价约15777.9元/平，溢价率约86.5%。该拿地企业是成都德商置业旗下公司。

  该地块吸引了包括保利地产、正荣、中海、南山、金科、华润、中交、越秀、远洋、中国平安等在内的近30家房企报名，最终竞价高达167轮。

  2、该宗地考虑配建教育配套设施，在A地块内配建一所9班幼儿园，用地面积不低于3780平方米，建筑面积不低于2730平方米，后期该幼儿园设计应最大限度地考虑B地块幼儿入园交通便捷性的问题，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。

  3、A地块范围内应规划建设复合利用的居住区级养老设施1处，控制100个床位，3000平米建筑面积，采取点位控制，该养老设施的产权无偿移交给所在街道办事处，即豹澥街道办事处，该地块居住区级养老服务设施应在同一栋建筑内，三层楼或三层楼以下为宜。

  4、按照标准规划建设社区级养老服务设施，需按每百户不少于20平方米的标准配置社区级养老服务用房，社区级养老服务设施建筑面积最低不少于100平方米。

  经天眼查，洺悦天玺开发公司武汉电德悦谷置业有限公司为当初拿地公司武汉德商高泷置业有限公司全资子公司。

  武汉德商高泷置业有限公司由三家公司出资组成，其中电建占股50%，德商占股20%，上海兴泷占股30%，因此该项目应该主要是由电建来操盘。

  中国电建地产集团有限公司是中国电力建设集团旗下唯一从事房地产业务的成员企业，重组成立于2005年11月，2014年8月更名为“中国电建地产集团有限公司”。电建地产是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一，注册资本金70亿元，具备房地产开发企业壹级资质，资信等级AAA级。

  成都德商置业有限公司是成都本土公司，素有“豪宅专家”的称谓，在成都本地有较为出名的天玺系列新产品。从拿地情况去看是比较财大气粗的房企，之前的翡丽天玺也是德商拿的地。

  洺悦天玺项目位于东湖高新区光谷中心城版块，神墩一路与高科园二路的交汇处，与东三环线公里，靠近外环绕城高速，与绕城高速直线公里。光谷的四环线和外环线目前是重合的，因此项目可以说靠近四环，也可以说靠近外环。项目位于光谷中心城版块北片，属于发展比较相对成熟的板块，又位于光谷中心城的东边边界，环线位置在板块内不占优，不过项目靠近高新大道主轴，这点受很多人认可。

  光谷中心城规划总面积36.15平方公里，定位为中国光谷TBD——高科技商务中心。旨在打造服务中部，辐射全国，面向世界的国际化商务城区；构建促进中部战略性新兴起的产业深化的总部控制中心和后台服务中心；搭建促进武汉市金融创新、现代服务业与高新技术产业共融的示范平台。

  根据功能，中心城分为多元居住区、金融商务服务区、文创产业区、商业配套区、综合体验休闲区等。项目所在地块涵盖在如下图所示的东部多元居住区板块。

  1、洺悦天玺位于光谷中心城，环线位置在三环以外，距离三环约6.1公里。位于光谷中心城的东边，靠近光谷未来科技城。在区域内对比，项目的优势是靠近高新大道主轴，也离商业核心区不远；劣势是环线位置较远，已经靠近光谷七路了。但整体来讲，和光谷中心城南部的碧桂园十里春风、光谷正荣府等楼盘相比，由于距离地铁11号线和高新大道更近，大家通常会认为洺悦天玺的位置要好于十里春风一带。

  2、目前，光谷中心城核心区域的住宅用地慢慢的变少，慢慢的变多的住宅用地只能往南延伸，偏离了光谷中心城，以后越来越难买到这样子的地段。

  3、项目东侧有生物医药器械园、北侧是未来科技城启动区，周边有较多产业园，比如华为武汉总部，产业人口多，产值高，购买力高。

  4、该项目近距离内，有规划的星河公园，和初中，小学已开学，这一范围内大部分都是住宅用地，未来周边居住环境和氛围还可以。不过目前周边小区入住率不高，还有不少待开发土地荒着。

  5、项目东侧靠近光谷东的医疗产业区（有部分药厂），据说有一些气味，可能有影响。

  二、交通：步行可达地铁11号线站点，自驾路网密集，前往三环内主城区比较耗时

  自驾：洺悦天玺周边是高科园路、高科园二路、神墩一路，并非主干道，距离主干道高新大道直线多米，往主城区主要是依靠高新大道，与三环直线距离略远。不过光谷中心城的路网规划是比较密集的，板块内通行选择比较多。

  项目进三环线其实是依靠高新大道，需要经过很多红绿灯，高新大道快速化改造取消后，从项目进三环得历经坎坷了，现状光谷东没住几个人，高峰期都有点堵车，以后不敢想象。

  走高新二路也是一个选择，但高新二路无法直接上三环，红绿灯也多。未来高新三路快速路建成后，或可以多一条出行选择。

  地铁：洺悦天玺距离地铁11号线米，距离神墩一路上光谷六路站直线米，均步行可达。

  项目附近有有轨电车T2（已开通），距离项目较近的站点为神墩三路或高科园二路站，串联起光谷的各个产业园区和商圈，不过有轨电车速度较慢。

  产业配套：洺悦天玺东侧是高科医疗器械园，临近武汉未来科技城片区，有众多高新企业入驻。华为武汉研究所也建设在未来科技城，因此附近高收入的人群非常多，有较强购买力。光谷中心城也将引入非常多的企业，未来或可自成产业中心。

  商业配套：项目自身规划了小部分商业，另外光谷中心城区域内规划的商业配套也十分强大，多数都集中在光谷五路沿线及周边，比如光谷大悦城、规划的龙湖天街、光谷创新天地商业等。项目与已开业的光谷大悦城直线公里。

  项目距离较近的已交房入住的小区是神墩三路的朗诗里程，有部分社区底商开业。周边多数小区交房时间不长，入住率不高，生活氛围不足。

  教育配套：项目自身规划一个幼儿园，另外项目东边就是已于2018年9月开学的光谷十七小，仅一路之隔，距离约200米。后期上学还是方便。不远处还有武汉·光谷（国际）外国语学校，私立贵族学校，学费不便宜。

  光谷第十七小学是武汉东湖新技术开发区教育文化体育局直属的公办小学，位于神墩一路以南，高科园路以东，高科园一路以西，神墩二路以北。学校用地面积34.5亩，设计规模为36个班、1620个学位的小学，目前已开学。

  2022年，它所对应的片区为光谷五路以东，高新大道以南、光谷七路以西，高新五路以北，洺悦天玺在这个划片范围内，项目在光谷十七小隔壁，未来被划出去可能性不大。（划片每年可能调整，无对口承诺）

  武汉·光谷（国际）外国语学校位于高新二路与高科园四路，是一所立足本土、面向世界的国际化学校。校园占地面积255亩，建筑面积逾8万方，国内外顶级专家精心设计，打造华中地区一流的教育教学设施。

  医疗配套：光谷东规划了三个三甲医院，分别是光谷三路的湖北省妇幼保健院分院；靠近三环线的光谷同济医院以及光谷六路附近武汉光谷国际医院。项目和已经开院的光谷同济医院直线公里，可以辐射。

  其他配套：项目东侧就是星河公园，公园北起九峰一路，南至高科园三路，规划建设面积约24公顷。不过星河公园整体规划呈现带状，就是一个绿化带，比新月溪公园还是差了很多。

  项目东南角还在建光谷中心城东社区卫生服务中心等项目，同时还规划了文化、体育用地。

  配套点评：光谷东的配套兑现红利期还未到，很多配套都是规划中，可能还要等个5年左右。小区自带幼儿园、临近光谷十七小，未来小孩上学还较为方便。

  光谷洺悦天玺外立面，规划采用钻石光感立面，材质以深灰色仿石漆为基底，灰色和银白色质感涂料，再配合大面积的玻璃材质。

  此外，项目还采用了较大的窗墙比设计，再搭配金属框架，引进了外部景观资源，同时在采光面和通透性上也要好上许多。

  不过项目北区超高层+2个单元大面宽的布局，让人站在小区园林里面，感觉比较压抑。

  1、项目位于光谷中心城北区，距离核心商业区较近，临近高新大道，位置在光谷中心城在售项目中有一定优势。

  2、项目周边有已开学的小学，规划有公园，周边已交付和待交付的小区不少，离光谷五路商业配套也不算远，未来生活比较方便。步行可达地铁站，这也是光谷东多数楼盘目前不具备的。

  1、项目环线位置在光谷东不占优，周边仍有不少待开发的土地，还需要一些时间等待各种规划的落地和兑现。