郑州市物业管理协会张国俊会长和办公室主任杜洪斌相互望一下然后思索片刻，“能打50分不能？”张国俊问杜洪斌。

  “也就是50分左右吧，中下等，在全国范围内来看，郑州虽然比一些更为偏远的城市发展好些，但相对深圳、上海等城市来说，受限不少。”杜洪斌回答。

  他所说的受限，有收费标准因素，有业主与物业公司的沟通难题，也有人才缺失、品牌带动不足等因素。

  “目前郑州的物业公司基本都是本土公司，一些国内知名的物业品牌就没有进驻，即使有，也是顾问形式的，这个现象说明的问题显而易见。”杜洪斌说。

  国家统计局河南调查总队在郑州等地进行的《我省物业管理企业经营现状、问题及对策分析》调查中提到：用人成本增加、税收偏高成为影响物业公司发展的明显问题，加上物业管理费严格的限价指导政策，使企业的利润空间越来越小，各式税种加起来，综合税率已达8%~9%，这对于物业服务企业来说难以承受。

  “物业行业需要大量电气工程师、园林师等专业方面技术型人才，但行业较低的薪酬水平和福利待遇显然不具备竞争力，这几年来，我们从始至终组织物业企业从业人员进行各种培训，但还是不能解人才需求之渴。”郑州市物业管理协会秘书长程玉霞说。

  “据我了解，本地一家知名物业品牌在全国的项目中，只有河南赔钱，有外地企业表示，同样的资质、同样的服务、同样规模的社区，在当地做可以盈利，但就不敢来郑州，一做就赔钱，企业不盈利，去哪里吸引人才？”杜洪斌说，正因如此，导致郑州物业发展较为缓慢。

  还有一种情况也比较突出，郑州市中房物业管理有限公司总经理吴春生表示，在郑州，开发商包办物业公司的模式一直持续到现在，六成以上的物业公司都是开发商的附属公司，这种“父亲开发，儿子管理”的模式，促进了郑州物业管理的发展，不过从长远看，这种从属关系造成了郑州物业管理行业的先天不足，限制了物业管理行业的独立发展。

  “在郑州，郑东新区目前物业发展比较良好，一方面写字楼居多，对公司管理，另一方面业主的认知也有所改变。”河南索克实业有限公司董事长姜芳说，这15年来，业主从对物业的不认同到有所认同，再到要求较高水准的专业服务，的确经历了一个向好的发展过程。

  “这个在东区商务楼显而易见，因为那里有不少对物业相当了解的外地客户进驻，服务标准和服务范围都很明确，相关服务推行起来较顺畅。”姜芳举了个例子说明业主对物业的“主人翁”意识：

  在深圳，如果一位业主在等电梯时只有自己一个人，并且要上30层，他可能就会等一会儿，等够3个人一起上去，因为他知道电梯的经营成本，一趟上去5块钱就出去了，多搭载几个人能够大大减少成本。因为楼是自己的，设施养护虽然要由物业来做，但日常使用中的珍惜更有助于延长设备使用寿命。

  “其实好的物业是可以让楼盘升值或者是减速贬值的，这在郑州就有例子，有不少业主会冲着物业管理上的水准而购买某小区的房子，这就是品牌效应。”郑州市物业管理协会行业发展部部长靳峰说。

  对于开发商来讲，良好的物业管理能提高业主对开发商的客户满意程度，提升楼盘的品质与价值，从而提升开发商的品牌。

  “如果一个社区物业管理混乱并且总是更换的话，业主当然不会有安全感，长效的沟通机制很重要，让业主与物业公司变成朋友而不是敌人，这样长久合作对于社区环境的稳定有利。”陇海路一家社区的业主魏先生说，“在中介公司你可以了解到，物业服务好的房子往往会比周边每平方米贵上100~200元，就是这一个原因。”

  “将来必然越来越细分，将来物业就是一个发包的公司，而不是现在全部由自己进行。”姜芳说。

  首先是住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将逐渐增强，在全国100强物业管理企业中，62%的企业由开发商设立；其次是物业服务的专业化程度加强，行业将会涌现实力强大的专业服务商，物业管理公司将向管理集成商转型。

  “目前众多物业管理公司采用一体化的管理格局，设有属于自身个人的若干专业的分公司或部门，形成什么事都要管的小而全企业。”姜芳说，物业公司目前自己进行的保安、保洁、绿化、维修等服务其实可以由专业公司处理，物业发包，这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层（包括电梯、保洁、绿化等）逐步实现专业化。

  未来的趋势是，物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。

  国外的实践经验证明，专业服务社会化程度较高的情况下，“物业服务集成商”模式是一种先进的物业服务运营模式。该模式的特点是，物业服务企业不是物业服务的直接生产者，通过组织利用社会资源为业主提供服务，企业适应能力强。主要工作内容为拟定策划方案，制订服务标准、作业流程和管控方式，统筹安排物业管理活动，各类具体的专业性工作分包给社会专业公司完成。

  企业从劳动密集型向技术知识型转变，从根本上提升公司生存和竞争能力，这是值得借鉴的模式，也应该是物业服务模式的发展的新趋势。