新冠肺炎疫情的暴发和全世界蔓延，是一场全人类与病毒的战斗，更为全人类敲响绿色健康人居的警钟，给了大家对城市、住宅和建筑的重新审视和反思的机会。本文通过一系列分析疫情对人们居住习惯和办公习惯的影响以及暴露出的需求痛点，探索面向健康安全的物业设计与物业管理方式。

  疫情发生以来，国家实行严格的管控措施，各省市城县村到区到户都做了严格的管控，目前国内疫情逐渐好转，大多数省市已经零增长，陆续开始全面复工开学，这是14亿人的共同努力。重大公共事件的发生造成外部环境的急剧变化，会直接影响人们的行为习惯和思维理念，在这场共同的战役中，疫情对人们居住习惯和办公习惯的影响是长远而深刻的。

  疫情的暴发让大多数居民闭门不出，漫长的宅家时光，是居民与居住环境的重新磨合，房子从原本的居住载体，发展成需要满足物质和精神双重需求的综合空间，更是守卫健康的最后一道屏障。金地华北客研中心对华北区域进行的《疫情下，健康家需求调研》显示，从短期影响看，七成受访者就没有外出，超过60%的人不进行任何社区活动，居家室内活动变得更丰富，仅有少数居民会选择在社区内散步、锻炼等；而长久来看，超半数受访者认为，这次疫情会对未来生活小习惯产生显而易见的影响，会更加地重视居住环境的健康和卫生，加强锻炼增强体质，培养丰富的业余爱好等。

  图 2 健康家需求调研：长期生活小习惯变化可能性（数据来源：金地华北客研中心）

  短期疫情催化了在线办公需求的爆发，新春复工期间，有近四亿人在家使用远程办公应用，日新增用户逐步走高。阿里巴巴集团旗下的智能移动办公平台阿里钉钉发布的一组多个方面数据显示，春节后开工几天内，已有超过200万的企业组织在线亿人每天通过阿里钉钉健康打卡功能向单位“报平安”，约2亿人在该平台上进行办公、举行视频会议等。各个在线平台公司都抓住一切机会，为用户免费提供产品和服务，培养新的办公习惯。而伴随着疫情的好转，慢慢的变多的企业员工陆续返岗，从线上办公重返线下，如何健康地办公成为上班族最关心的问题，这对办公环境也提出了新的要求。

  疫情的发生让居民对自身居住环境有了更深的理解和评价，暴露出居住痛点的同时也暴露出当前社区物业设计与管理的不足，居民加大了对家居环境和社区环境的绿色、环保、健康、智能等方面的需求。

  1.过高层、高密度的建筑：过高层的建筑意味着电梯的必须性，而电梯作为公共区域必须触碰按钮，难以做到公区无触碰，居民想居住在更自由、更私密、更安全的低密度住宅；

  2.老旧小区贬值：物业管理差、流动人口多以及老居民防护意识差，物业管理与服务难以达到要求；

  3.周边及社区配套设施不齐全：缺乏品质社区的医疗配套，没有专门的快递消毒区，缺少可以完全放心活动的公共区域，如果小区内就能满足就医、蔬果供应、社区活动等功能，将大大增强居民的安全感；

  4.公区缺少免接触设计：快递点、电梯、公共卫生间、垃圾存放处、门把手等多数居民都会接触的公共区域都需要完善的防疫管理；

  5.户型通风、采光条件非常非常重要：屋内空气的循环以及充足的光照成为健康生活的基本保障；

  6.家人互动空间不足：宅家的时光让居民意识到家人之间也需要空间，而当前室内空间功能较为单一，缺乏娱乐、健身、办公等空间；

  7.玄关具有必要性：提供入户过渡的空间，用于人员洗手、物品消毒，安全健康地进入室内环境，同时实现一定的收纳功能，放置外带物品、消杀器具等；

  8.厨卫设施缺乏消毒设施：居民对卫生间排水、厨房排烟、中央空调、中央新风串联风险产生担忧。

  短时期的线上办公只能是针对防止疫情扩散的临时状态，而不能也不可能会成为常态。大部分企业进入开工状态后，作为人员密集性场所的写字楼面临着前所未有的防范传染与正常经营的挑战，楼内情况复杂，管控任务重大。上班族们聚集在一个空间内，对健康安全的办公环境有着比以往更高的要求：

  二战时期英国首相丘吉尔曾说过一句话：绝对不能浪费一场危机。在这场新冠肺炎“危机”中，更重要的是反思与创新，化“危”为“机”。消费者对于居住和办公的新需求，是给开发商创造新的市场机会的重要信号，需求的痛点，就是创新的发力点，是未来住宅和商办房地产企业产品竞争的方向。此次疫情的暴发必然会促进房屋产品和服务的持续升级迭代，对未来住宅和写字楼提出新的要求，从而引领美好人居生活方式。

  疫情发生以来，“健康”成为绝大多数人最基本的需求，居住和办公作为最重要的两种人类活动，空间的健康价值会被重新审视。健康的人居环境关注使用者本身，强调与人体健康息息相关的阳光、水、空气、湿度、温度、舒适度等更高的环境要求。未来代表健康的居住品质、办公品质和生活方式的高品质住宅和办公空间会成为更多城市建设者的选择。

  在这次疫情中，社区的封闭式管理让人们更加重视周边以及社区内部的生活配套设施，便捷商业配套、网购服务网点、与散步相关的景观规划及设施、社区内跑道、宠物活动区与设施、儿童游乐区与设施、老人活动区与设施以及绿色的景观设计应当受到重视，绿色的景观设计会极大提高居住者和办公者的舒适度和满意度，在某些特定的程度上会转化为积极的生活态度和工作态度，从而促进生活幸福感的增加和生产力的提高。疫情期间，一些配备了优质医疗资源的小区最大限度地保障了业主安全，未来将会促进社区医疗配套的引入，空间资源的合理利用以及后期的持续运营是需要首先思考的问题。

  疫情后客户会更加关注公共区域的接触型开关，例如电梯按钮，门禁门把手等卫生安全问题。万物互联的时代，应当将智慧科技和社区、办公区规划建设充分结合起来，促进居住环境和办公环境的安全、智能和高效。“无触碰通行”与“物业服务水平”，将成为开发商需提升的产品与服务要点。伴随着5G、物联网、AI等科技与房地产行业的深入融合，多元化办公模式以及房地产科技在楼宇经济中的地位将会得到提升。

  疫情中长时间的居家凸显了室内功能分区的重要性，合理地利用空间资源，人性化的室内设计，发展复合型、多功能的空间布局成为室内规划的一大趋势。同时，社区内部的密度、楼间距、规划布局等应合理的安排，提供更好的采光、通风条件，布置高效的路网，保障社区人流、车流、物流的独立运转。

  我国城镇化的快速地发展，使居民的居住条件有了巨大提升，人们对住宅产品的要求也随之逐步的提升。除了实现遮风避雨、对抗寒暑的基本功能，消费者越来越关注其长期居住的室内环境的健康与舒适性，疫情发生后，人们比以往任何一个时间里都关注环境健康，进而关注身体健康。疫情使得快节奏的房企放慢脚步，有更多的时间思考未来的发展的策略。虽疫情逐步好转，后疫情时代下物业设计有了更多的发展可能，疫情对未来住宅和写字楼的新要求，需要更好的物业设计理念来回应。

  疫情期间，人与人保持着安全距离，疫情结束后这种安全感也会一直影响着人们居住和办公的习惯，人类对于采光、通风以及距离的需求会被强化，高密度的建筑会带来压抑感，密度较低的社区空间有着更好的视野和景观，令人心情舒畅。例如北京未来金茂府的社区容积率为1.5，楼间距不超过50米，所有户型南北通透，提供了优质的采光通风条件。

  疫情采取的封闭管理让大多数人只能在社区范围内活动，这需要丰富的多功能分区设计，尤其是要关注不同群体的不一样的需求。例如青岛远洋万和城设置疗愈植物区，根据青岛本地气候特点种植的广玉兰等作为主要骨干树种，关注到居民慢跑以及不同年龄段人群的活动需求，将有氧跑道设置在环绕景观核心组团区域，同时为儿童和老年人均提供了活动场地，科学健康地配置相关活动。

  世界卫生组织将“健康住宅”定义为：能使居住者“在身体上、精神上、社会上完全处在良好状态的住宅”，并提出了15条具体标准，大多数表现在使用不容易引起过敏的建筑材料、定时换气和局部排气、温度湿度适宜、空气质量优良、噪声不会危害健康、光照充足、空间安排合理以及有充足的抗自然灾害的能力等。人体与其生存环境中的各种要素息息相关，例如由美国DELOS公司提出的WELL标准，就通过空气、水、营养、光、健身、舒适及精神等要素，对人体健康及舒适程度进行衡量、认证、监督。这都意味着需要更具人性化、满足人体舒适度要求的室内物业设计。

  适宜的温度是人体健康最基本的要求之一，传统空调系统多采用对流末端形式，吹风感较强，很难达到最佳的舒适性。毛细管网辐射空调模仿人类的血管，由极细的塑料管组成网栅，内部以流动的水作为能量载体，通过辐射的方式来进行科学换热，避免空调直吹伤害，以恒定的适温同时满足空间的制冷和供暖需求。

  室内空气的水分过低会造成皮肤干燥、呼吸不适，而水分过高容易滋生细菌、体内湿气重，世卫组织健康住宅标准中对室内的湿度的标准是全年保持在30％至70％之间。因此就需要完善的加湿系统，保障室内空气全天候的湿润适宜。金茂绿金科技健康住宅就采用新风高压微雾加湿系统，冬季加湿、夏季除湿的同时不可能会产生病菌，创造30%-70%的舒湿健康空气。

  相关研究表明，病毒可以通过气溶胶传播，这要求住宅以及办公楼宇的空调新风系统模块设计及运行必须合理，将室内污浊空气排到室外的同时，将室外空气经过滤网层层净化，保持清新和健康。不仅要从设计源头上把控，控制回风方式，避免空气污染传播，更要在运营过程中加强过滤措施，设置高效的过滤器。例如金地将优质的新风置换系统和南北通透的户型相辅相成，开启扇对位风可穿堂，全屋通风顺畅。金茂首个全周期绿金科技健康住宅将24小时全置换新风系统和过滤pm2.5降霾防尘系统结合，实现了地面送风、顶部排风和全天候全时段全屋置换空气。

  图 7 南北通风和新风系统示意（来源：金地集团600383股吧)华北设计荟）

  图 8 济南绿金科技旅游路国际社区PM2.5四重过滤示意图（来源：绿金科技健康白皮书）

  多人共处办公楼内密闭空间办公、开会、用餐等，增加了空气流动的困难，新风系统会让办公环境洁净、健康，让人员密集的办公场所也能保证良好的室内空气质量，减少病毒病菌的传播。例如越秀金融大厦采用VAV空调系统，集中处理空气，将空气杀菌、净化后再进入到客户单元，保证室内循环健康空气。

  世卫组织对健康住宅的15条标准中，提到了一天的日照确保在3小时之后和安装足够亮度的照明设备。充足的光照不但可以有益身体健康、令人心情愉悦，还能起到一定的杀菌作用，但是过量的阳光也会对人体造成危害，严重的会引发皮肤癌等疾病。因此，如何在保障足够采光的同时提供健康柔和的阳光是室内设计应该同时重视的两个方面。例如金茂绿金科技健康住宅在实现主功能间全部充足采光的基础上进行三重遮阳防护，外窗玻璃使用LOW-E玻璃能够尽可能的防止居住者收到紫外线的伤害，三层中空玻璃提升保温性，电动外遮阳系统调节柔和光线 金茂绿金科技健康住宅三重遮阳防护示意图（来源：绿金科技健康白皮书）

  疫情居家过程让很多人意识到了安静环境的重要性，噪音不仅会对生活、工作、学习造成影响，严重的噪音还会对人体健康产生危害。住宅噪音不仅来源于室外，室内的空调、冰箱、排水、门窗、楼板等都可能会产生噪音。一些噪音虽然不容易被察觉，但因为传播能力强且持续较长时间，容易对人体造成长远的伤害，因此住宅设计应具备一定的隔音能力。例如，金茂绿金科技健康住宅设计了五重降噪系统，分别针对室外环境声、室内声环境、户内装修、建筑布局以及同层排水，全方位地营造安静的居住环境。

  图 11 金茂绿金科技健康住宅五重隔音系统（来源：笔者根据绿金科技健康白皮书自绘）

  长时间宅家让居民更加看重室内的功能分区，灵活可变的复合型多功能空间可以轻松又有效地节约室内空间，满足多个共同生活的亲属的不同活动需求。同时，家人彼此之间也需要各自的私密空间，能轻松实现单独居住的需求。例如金地和悦华玺设计的互动型复合起居厅以及个人专属空间，在促进家人互动的同时满足个体的私密需求。

  疫情期间的灵活的线上办公体验和习惯某些特定的程度上会保留下来，影响企业员工对空间功能的需求和预期。因此应设计灵活、高效、便捷的办公空间，满足企业需求。例如减少空间的隔断，增加空间的灵活性，设计模数化的卡位和弹性的讨论区，有利于有限空间内员工数量的疏导与转换，提升工作效率。

  图 14 腾讯科兴科学园D座办公空间，人均办公面积10㎡-12㎡（来源：杰恩设计300668股吧)）

  厨房和卫生间是与人体健康关系最密切的两个区域，此次疫情会通过粪口传播，促使居民对厨房和卫生间排水的串联系统产生担忧。这要求物业设计不仅需要安全无污染的排水系统，更需要完备的消毒系统。例如金茂利用吉博力同层排水技术，管道上下层不穿越楼板，通过有效的防控阻隔管道内的有害化学气体、病菌等；金地采用“U”字型设置厨房，并配有末端直饮水机、台面杀菌设备，可保障饮水及饮食安全。

  在办公楼中，公共卫生间的卫生隐患大幅度提升，这对设计提出了更高的要求，需要全方位运用防菌环保材料，在各细节处加强防菌设计。例如深圳平安金融中心采用石材一体台盆减少接缝处滋生细菌，内藏清洁收纳柜放置清洁工具，以及设置了防滴设计垃圾桶、风口加强排气通风等。

  疫情之前玄关多用于少数家庭储物收纳，疫情的发生让更多人发现的玄关的入户过渡功能，入户前换鞋换衣物，避免将外面的细菌等带进室内，还可设为洗手台，入户前先进行洗手以及物品的消毒。世茂在玄关处设有洗手池、消毒台、洗衣机、外衣紫外线消毒等，并进行流线设计，将入户流线分为“轻度处理”流线和“深度消毒”流线，保障安全的同时又不会浪费居住者过多时间。

  好的设计离不开健康、环保、绿色建筑材料的支撑，要求对人体没有危害，并且不会对环境能够造成污染，这体现了物业设计的可持续性。金地将欧标E1环保柜体板材、欧标E1环保地板、可食用级壁纸胶、环保无纺布壁纸、食用级乳胶漆等材料应用到室内的不同位置，既实现了环境无污染，又能体现一定的自然美观。

  衡量社区以及办公楼宇的好坏不仅局限在住宅、建筑等硬件条件，物业管理与服务的完善与提升更是为社区和办公楼宇带来附加值。疫情危机也提升了居民对居住社区物业管理服务水平、社群凝聚力的重视程度，是对物业管理上的水准的巨大挑战，更是对健康安全的物业管理与服务的重新审视，是物业管理企业赢得口碑、建立客户黏性、接受考验的关键期，优质的社区物业服务慢慢的变成了品牌开发商的重要竞争力之一。

  疫情虽然逐渐好转，但是对人们健康观念的影响是长久的。未来的物业管理仍然要时刻关注公共区域的健康卫生，垃圾分类、日常消杀、物资储备等都将成为物业管理的常规服务。

  万物互联的时代，现代科学技术产品也应融入到物业管理中，不仅能全面升级物业服务，更能大幅度提升物业管理的效率。例如在住宅社区将车牌识别、人脸识别、电梯联动结合，确保无接触的入户安全；通过智能安防系统为房子穿上“保护衣”，业主可以确认到访的人以及随时一键与物业人员取得联系；通过建立智慧服务平台，实现社区智能化、网格化管理等等。例如，金茂绿金科技健康住宅打造6道安防系统，为业主提供全周期客户服务。

  在人员密集的办公楼区域，使用热像仪监测员工体温，不但可以提升通行速度，还会避免人员的聚集；智能化的派梯模式减少直接触碰以及人员的密集接触；采用机器人进行公区清洁工作等。

  面向健康、安全的物业管理需要完善的配套设施的支持，不仅包括社区周边的商业设施，更重要的是社区内部的医疗配套设施、网购服务网点等生活服务设施等。疫情的发生让每一个人比以往更重视身体健康，覆盖全社区的医疗设施可以为居民提供全时段的健康管理服务。通过引入医疗产品，既可以打造线上问诊的医疗服务平台，又可以合理发挥社区空间，形成线下的医疗运营管理体系。例如，金茂绿金科技健康住宅打造社区中心驿站，服务于各种社区活动，突发事件发生时也能提供对应的物资。同时，中国金茂还与鲁商福瑞达集团合作，打造社区十大健康管理体系，形成完善的社区医疗配套设施。

  图 23 金茂绿金科技健康住宅社区中心驿站配备资源（来源：绿金科技健康白皮书）

  后疫情时代，慢慢的变多房地产企业以居住者的需求出发，倡导绿色、生态、健康住宅的理念，将现代绿色能源、绿色建材等新技术、新产品充分融入所开发的房地产项目设计中，但这也并不代表从根本保障人们的居住环境和办公环境，人们与住宅本身、小区的公共环境无时无刻发生着各种各样的联系，因此高效科学、绿色健康的物业管理和优质服务同样很重要，物业设计、建设和管理一个都不能少。在提升产品和服务的同时应加快形成自有知识产权的标准体系，例如远洋集团通过深入理解WELL认证体系，逐渐形成了自己的健康建筑体系即远洋建筑体系，并于2018年4月底正式对外发布了面向住宅的《远洋健康住宅体系1.0》，之后在同年6月分别发布《远洋健康养老公寓体系1.0》和《远洋健康长租公寓体系1.0》。远洋天骄团队用集体智慧摸索并创立了满足“WELL多用户住宅标准”（简称MFR标准）的措施体系，填补了WELL标准在美国仅局限于写字楼、商业和单用户住宅项目评价体系的空白。

  物业设计和物业管理都要具有韧性，在基本的生活工作场景中，能为居住者提供健康、安全的生活起居和办公环境，提升生活品质；在突发公共卫生事件时还能够保护居民的生命健康，对居民提供应急避难的条件和基本生活保障。在疫情“大考”面前，房企应努力做好产品硬件的同时提升物业管理上的水准，提供精细化、高品质的物业管理服务，借助疫情形成紧密的客户联系以及良好的社区文化。

  疫情是暂时的，房地产的需求是永恒的，相信会有更多的企业修炼内功，调整战略，升级产品和服务，化“危”为“机”，促进整个行业的转型升级。

  本文首发于微信公众号：中国房地产报。文章的主要内容属作者本人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。（责任编辑：季丽亚 HN003）

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