原标题：如何解读 110 平方的房子到手仅 61 平方米？公摊面积是否应该取消？

  【110平房子“到手”仅61平：公摊面积该不该取消？何时按套内面积买房？】

  110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

  青岛市市民李黎(化名)原本应该在去年开开心心收房，却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多来，她始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”

  这就是最近的一个受众多人关注的一个热搜新闻，说实在的取消商品房公摊面积几乎成为老生常谈，各种会议经常把这样的一个东西摆上议程。

  网上描述的“李嘉诚发明了公摊”，绝对属于对一个商人的褒奖。能够创造新概念收钱，同样是需要天赋的。但公摊并不是凭空发明的，而是实际执行过程中，不得不有的一个概念。

  公摊卖钱看上去不合理，不过也没法避免。因为只要存在公共区域，那么就必然存在公摊。毕竟没几个人买房能够以栋为单位。

  公摊的绝大部分，是由大堂、公共走道、电梯前厅、楼梯间等等构成。而出于消防疏散考虑，建筑规范对这些部分的尺寸与面积都有严格的规定。

  12-18层，必须设置两部及以上电梯。消防通道必须独立，且设置防火门，不能与电梯前厅合用。

  19-33层，除了有12-18层住宅要求，还要求设置两个及以上楼梯。从经济的角度，一般设置为剪刀梯。

  由此可见，楼梯、电梯、电梯前厅等模块，依据建筑的高度，面积基本都是固定的，且根据楼层增加，面积也会逐渐增加。

  所以开发商在设计阶段，为了控制公摊，一般楼层会选择该档次中的上限。比如通常都为11层、18层、33层。那些诸如12层，13层，19层，20层的建筑，除了少数不可控因素，大多数都会尽量避免。

  这里必须要格外注意的是，建筑层高一般为3米，若开发商降低层高，34层住宅（3*33=99，2.9*34=98.6），也有一定的可能为高层建筑。

  所以一般认知中，建筑高度越低，价格越高。除开品质原因，单价高也有公摊低的原因。

  由于这部分的公共模块面积基本相同，所以一般来说，单层面积越大，公摊率越低。不过也有例外，比如修成马蜂窝一样，一层多户的公寓楼，由于需要设置狭长走道，公摊面积会非常大。

  由此可见，公摊是客观存在的，且不同物业形态都有部分需要固定的面积。且部分公摊，比如入户大堂等等，无节制的缩小，还会影响房子品质。

  容积率为建筑面积除以占地面积，地下建筑面积不计入容积率。在土地出让与规划审批时，已经决定了土地上能够修建的房子建筑面积上限，也就是决定了建筑面积的土地单价下限，就是常说的楼面地价。

  比如1亩666万元，规划容积率小于等于2。如果开发商按照2容积率上限打造，那么楼面地价就是5000元/平米，如果按照1容积率打造，那么楼面地价就是10000元/平米。所以开发商最不愿意做的事情就是降低容积率。

  由于房价逐步的提升的背景下，土地成本在房价中的占比逐步的提升。如何在规范允许的情况下多修房子，就是开发商目前提高利润率的最好办法。

  例如早期的深圳，对于规划审批灵活度较高，开发商对于赠送面积打造就比较放飞自我。

  比如设计时将房屋层高提高至5~6米，待竣工验收后再中间浇楼板从而一层变两层；还有较为常用的是将只算半面积的阳台露台之类做大，之后再改造成房间；更激进的是设置大量花架结构板，验收后浇筑封闭，成为室内使用空间。那时候深圳赠送率高于50%的房子随处可见，更不可思议的是赠送率100%以上的极端例子。

  但大量赠送的问题也显而易见，比如二次改造存在安全风险隐患，对外立面也有一定破坏等等。还有就是实际使用面积增多，也代表着规划居住人口也将对应增加，长期积累将损害城市规划的严肃性。最重要的是，偷容积率的本质，就是偷了政府本应收取的巨额土地款，造成了财政上的损失。

  所以现在每个城市，都有自己的建筑规范。从层高的上限、阳台进深，阳台面积占比，飘窗的结构，结构板等等存在改造可能的构筑物面积计算都有事无巨细的明确规定，并且每年一直更新迭代基本无执行盲点。

  在建筑成本占比不断降低，赠送能提高单价，公摊会降低的市场规则下。开发商对于设计的基本要求，通常都是按着建筑规范的上限，设计半面积计算的阳台，最大化赠送。同时依据建筑规范要求的下限，设置公区面积，最小化公摊。目前大型开发商，为降低公摊面积最大化赠送面积，对标准化方案优化已确定进入厘米级别的调整阶段。

  所以说，公摊过大与其说是开发商为提高利润坑害购房者，不如说是开发商的水平问题，设计出了残次品。

  重庆作为最早试行套内计价的城市，目前已经执行了数年。但实际上，执行范围仅限于主城区一手房住宅。其他比如二手房、商业及商业相关产权的公寓、写字楼、工业生产厂房等等，市场均还是按照减免计价。

  其中住宅部分重庆也不是全部按照套内计算。主城九区，除了最后加入的北碚，还有新开发的巴南龙洲湾，鱼洞，也都还是按建面计价。

  有个比较有意思的点，重庆以前一个下辖区万盛，相当于县级单位，现已经变成万盛街道。在2012年前后，那里新房销售也是按套内计算。当时那里的房价套内面积3000不到，并且当地建筑规范极其不严格，有很多匪夷所思的赠送。若按着建筑面积计价，甚至有低于2000元售价的房子。我认为万盛在当时按套内计算，并不一定是为了与主城区接轨，而是为了显得价格不是低得离谱。

  并且重庆主城区采用套内计价，也不是完全虚无建筑面积的概念。毕竟从开发商的角度，无论规划设计还是成本依据，都是由建筑面积得来的。

  比如对外展示的广告中，为了让我们消费者产生歧义，经常会发现这样一个格式：远看一个楼盘名字，然后下面是一个巨大的让人心动的价格。走进了用放大镜一看，才发现价格前后分别包夹了“建筑面积”与“起”几个小字。由于16年底后，房价又一涨，同时有大量新板块的项目推出。为了让价格看上去不那么高，至少从广告上大有全部按建面计价的趋势。

  比如能够直观对比套内单价，客户对于公摊更为敏感。同样也倒逼了开发商，比其他城市更早有了控制公摊面积的理念。

  由此可见，把公摊一刀切，所有按照实际使用面积计算，也是有失公允的。不过明确建筑面积、公摊面积、使用面积，也是非常有必要的。

  首先应该对在售项目的建筑面积与使用面积一同公示，便于消费者多一个价格参考维度。

  其次是房屋缩水的问题，目前法律规定，如果交付时最终测量面积与合同约定面积误差在3%以内，按照合同价多退少补；如果超过3%，消费者有权终止合同。不过这项条款仅局限于建筑面积。未来法律条款需要细化到实际使用面积，就能够尽可能的防止开发商的设计缺陷或者其他原因，由消费者埋单问题。

  最后是规范各种附加收费的计价依据。例如物业费、大修基金等等，就应该按着建筑面积计费。但取暖费、精装修费等等，就应该按照实际使用面积计费。简单一刀切使用使用面积，也是有问题的。

  比如限价房是非市场化不愁销售，按使用面积限价，可能会引起开发商为了压缩公摊，设计时采用多梯户比刻意造成住宅低端化。

  再比如一般越高端物业，公摊越低，独栋别墅甚至是零公摊。但如果房产税征收以后，免征面积，征收跳档采用使用面积作为依据，就会有低端补贴高端的嫌疑。

  整体说来，去公摊计费不是一个简单的事，后续有关规定法律法规完善也是必然的事情。

  开发商定价一般都会采用目标定价法，确定总销额，然后分配到每一套房子里。是建面100平米，售价8000元/平米，还是套内80平米，售价10000元/平米，就是一个说法问题。如果你非要觉得哪种算法更好听，那就和戒赌吧老哥把“万”称为“个”一样，只是个心态问题。

  不过，如果房价上涨时，将套内计价换成建面计价，房价下跌时，把建面计价换成套内计价。对于没有仔细研究的广大人民群众，哪怕清楚自己被当成了朝三暮四的猴子，还是能起到情绪稳定效果的。并且房价过快上涨的城市，或者是降价出货的开发商，面对约谈时，这种不同口径的统计数据，有时也能起到忽悠的效果。返回搜狐，查看更加多